گروه حقوقی فرنو
۱۱ تیر ۱۴۰۴
اشتراک گذاری
دیدگاه و پرسش
.png)
اولین نفری باشید که پیام مینویسید
کلیدواژهها:
(افراز ملک / ملک موروثی / دعوای افراز / انحصار وراثت / تقسیم ترکه)
سؤالات:
- دعوای افراز ملک موروثی چیست و چه زمانی مطرح میشود؟
- چه شرایطی برای طرح دعوای افراز وجود دارد؟
- در چه مواردی دادگاه حکم به فروش ملک بهجای افراز میدهد؟
در میان اموال باقیمانده از متوفی، املاک مشاعی معمولاً از مهمترین موارد اختلاف میان وراث محسوب میشود. این املاک که به صورت مشترک بین ورثه تقسیم میشوند، اغلب منبع تنشهای خانوادگی هستند زیرا هر وارث ممکن است نظر متفاوتی در مورد نحوه استفاده یا تقسیم آن داشته باشد. هنگامی که یک یا چند وارث خواستار تقسیم عینی ملک باشند ولی دیگران همکاری نکنند یا توافق حاصل نشود، دعوای افراز ملک موروثی مطرح میشود.
افراز به معنای تفکیک سهم مشاعی هر شریک (یا وارث) است و در صورت امکان فیزیکی، دادگاه آن را انجام میدهد تا هر فرد سهم مستقل خود را دریافت کند. اما در صورت غیرقابلافراز بودن ملک – مانند زمانی که تقسیم باعث کاهش ارزش کلی آن میشود – ملک به فروش گذاشته شده و ثمن (قیمت فروش) آن بین وراث تقسیم میشود. این فرآیند نه تنها به حل اختلافات کمک میکند، بلکه حقوق قانونی هر وارث را تضمین مینماید و از ادامه مشاع بودن ملک جلوگیری میکند.
افراز ملک مشاعی در قانون ثبت اسناد و املاک و قانون مدنی پیشبینی شده است. بر اساس ماده ۵۹۸ قانون مدنی، هر شریک میتواند تقاضای افراز سهم خود را از سایر شرکا داشته باشد، مگر اینکه تقسیم موجب ضرر به سایرین یا ملک غیرقابل افراز باشد. این ماده قانونی پایه و اساس بسیاری از دعاوی افراز است و دادگاهها بر اساس آن عمل میکنند.
در خصوص املاک موروثی، پس از اخذ گواهی انحصار وراثت که سند رسمی شناسایی ورثه و سهم هر کدام است، هر یک از وراث میتواند با ارائه دادخواست، تقاضای افراز ملک مشاعی را مطرح کند. این دادخواست باید در دادگاه محل وقوع ملک ثبت شود تا فرآیند قضایی به درستی پیش برود. اهمیت این مرحله در این است که بدون گواهی حصر وراثت، دادگاه نمیتواند به دعوا رسیدگی کند، زیرا باید هویت و سهم ورثه مشخص باشد.
نکات مهم در خصوص افراز:
-
اگر ملک سابقه ثبت داشته باشد و تمامی شرکا دارای سند رسمی باشند، مرجع رسیدگی اداره ثبت اسناد و املاک است. این اداره با بررسی مدارک و کارشناسی، میتواند افراز را بدون نیاز به دادگاه انجام دهد، که فرآیند سریعتری است و هزینه کمتری دارد.
-
اگر ملک ثبت نشده یا یکی از شرکا فاقد سند رسمی باشد، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی (یا در موارد خانوادگی، دادگاه خانواده) است. در این حالت، دادگاه با ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری، وضعیت ملک را بررسی میکند تا عدالت رعایت شود.
-
اگر ملک قابل افراز باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس، نقشه تفکیکی را تأیید و افراز را اجرا میکند. کارشناسی شامل بازدید از ملک، اندازهگیری دقیق و تهیه نقشهای است که سهم هر وارث را مشخص میکند، و این نقشه باید توسط همه طرفها تأیید شود.
-
اگر قابل افراز نباشد، دادگاه حکم به عدم امکان افراز داده و سپس میتوان با دادخواست فروش، اقدام به فروش ملک نمود. این حکم معمولاً بر اساس گزارش کارشناس صادر میشود و راه را برای فروش از طریق مزایده باز میکند.
در صورتی که یکی از وراث با افراز مخالف باشد، مخالفت او مانع رسیدگی نیست و سایرین میتوانند بهصورت یکطرفه درخواست افراز کنند. این نکته مهم است زیرا قانون از حقوق اقلیت حمایت میکند اما اجازه نمیدهد که یک نفر کل فرآیند را متوقف کند. همچنین، در موارد پیچیده مانند وجود تعارض در اسناد یا معارض بودن سند مالکیت، افراز تا رفع مشکل متوقف میشود تا حقوق هیچکسی ضایع نشود.
پاسخ به سؤالات:
- دعوای افراز ملک موروثی چیست و چه زمانی مطرح میشود؟
در مواردی که ملک مشاع بین وراث قابل تقسیم باشد و یکی از آنها خواستار تفکیک سهم خود باشد، دعوای افراز مطرح میشود. این دعوا معمولاً پس از فوت متوفی و تقسیم ترکه پیش میآید، زمانی که ورثه نمیتوانند به توافق برسند و یکی یا چند نفر میخواهند سهم خود را جدا کنند تا بتوانند به طور مستقل از آن استفاده یا فروش نمایند. این فرآیند حقوقی کمک میکند تا اختلافات خانوادگی حل شود و هر وارث مالکیت مستقل داشته باشد.
- چه شرایطی برای طرح دعوای افراز وجود دارد؟
وجود ملک مشاع، تعلق قانونی به وراث، ارائه گواهی انحصار وراثت، و سابقه ثبت یا سند معتبر از شرایط اصلی است. علاوه بر این، حداقل دو شریک باید وجود داشته باشد، جریان ثبتی ملک نباید پایان یافته باشد (در موارد دادگاهی)، و ملک نباید غیرقابل تقسیم باشد. مدارک لازم شامل دادخواست، گواهی حصر وراثت، سند مالکیت، و در صورت نیاز، نقشه ملک است. بدون این شرایط، دادگاه یا اداره ثبت نمیتواند به درخواست رسیدگی کند.
- در چه مواردی دادگاه حکم به فروش ملک بهجای افراز میدهد؟
در صورتی که ملک قابل تقسیم فیزیکی نباشد (مثلاً آپارتمان کوچک یا زمینی که تقسیم آن غیرممکن است) یا تفکیک موجب ضرر جدی به ارزش ملک شود، دادگاه حکم به فروش میدهد. مثلاً اگر تقسیم باعث شود قطعات کوچک و غیراقتصادی ایجاد شود، یا حقوق یکی از شرکا رعایت نشود، فروش از طریق مزایده رسمی انجام میشود و پول بین ورثه تقسیم میگردد. این تصمیم بر اساس گزارش کارشناس گرفته میشود تا عدالت برقرار باشد.
۵ نکته کلیدی:
- اگر ملک ثبتشده و شرکا دارای سند رسمی باشند، ابتدا باید به اداره ثبت مراجعه کرد.
- دادخواست افراز باید همراه با مدارکی مانند گواهی انحصار وراثت و سند ملک باشد.
- کارشناسی و نقشه تفکیکی در روند افراز نقش کلیدی دارد.
- حکم عدم افراز مانع از تقسیم نیست و امکان فروش قانونی ملک وجود دارد.
- فروش ملک غیرقابلافراز از طریق مزایده رسمی و با نظارت دادگاه انجام میشود.
مقالات مرتبط
